上市的这股热潮,在物管行业似乎就没停过。
　　继恒大物业、融创服务后,又一大物管巨头曝出IPO消息。
　　近日,据彭博报道,万科正筹备物业管理业务IPO事宜,或筹资20亿美元。此外,根据报道消息人士指出,万科物业正在与几家投行就上市事宜进行谈判,最快可能在今年年底前IPO。
　　对于这一传闻万科物业回应称,目前没有上市计划。
　　不过,对于万科物业的上市,2020年也从万科总裁郁亮口中得到回应。在2020年的多场交流会上,万科的管理层也谈及对新业务上市的看法。郁亮曾表示,万科物业一定会上市,但时机要拿捏好,最担心万科物业在资本中迷失初心,想先把业务做得扎实。有媒体猜测称,郁亮希望万科物业具备千亿级的市值后才会考虑上市事宜。
　　这样看来,万科物业上市或许只是时间问题。说到这里,我们不妨拆解下目前的万科物业究竟发展如何?究竟有没有资本冲刺下一个千亿市值的物业股?
　　年度营收破百亿,积极向数字化转型
　　近年来,在政策加持下,物管行业迎来红利期,促使物管企业上市成为热潮,保利物业等均已上市,资本市场表现较为亮眼,保利物业在2020年股价累计涨幅超30%。
　　虽说万科物业回应暂无上市计划,但从万科物业近期的动作中,万科物业是在持续蓄力。2020年10月,万物云发布"星尘"操作系统,向物业公司、供应链上下游等开放万物云的核心服务产品与服务能力。
　　11月,万科物业更名为万物云,向空间科技服务商转变,布局"社区空间服务""商企空间服务""城市空间服务"等业务板块。当时就有分析认为,万科物业此举的主要战略驱动是业务细分以及提升估值。
　　

　　做为物管企业,万科物业在业主中的口碑仍有待提高。据腾讯网显示,2020年7月,合肥某小区举行2020年第一次业主大会,大会议题的第一项为是否续聘万科物业。其中,1400多名业主投了反对票,占比超过67%,收钱多,做事少的理由背后反映出了万科物业在业主中的口碑亟待加强。
　　目前,在社区空间的发展上万科可优化的空间依然较大,但近年来,万科物业把较多的精力放在了拓展商业空间、城市空间之上。在城市物业模式下,商业空间、城市空间的成绩似乎与社区空间相差较大。
　　万科物业日后若想成功上市,这些都是亟需解决的问题,特别是在商誉积累上,毕竟物业服务属于服务类行业,口碑的好坏仍需回归到业主的反馈中来。不过,值得注意的是,万科物业目前已经在加速迈开数字化转型的步伐,去年底已经将万科物业更名为万物云,迈出了向科技公司转型的第一步。那么,在未来的数字化时代里,万科物业能否真正搭上"科技"这艘船?
　　物业股现"冰火两重天",万科物业能否靠"科技"逐鹿市场?
　　进入2020年下旬,物管行业不断传来有企业上市的消息,仅12月以来,便有恒大物业、华润万象生活、佳源国际等多家物业企业上市,而今年以来整个物业板块共新增了15名上市企业。
　　

　　(图源:克而瑞)
　　市场前景明朗的背后,却反映出行业呈现两级化走势。中指研究院数据显示,2020年,百强物业企业的市场占有率达到49.71%,相比2007年的7.83%增长41.88%,还在急速提升,未来集中度越来越高。
　　从这些头部物业公司的股价表现也能看出,近期,世茂服务、新城悦服务、绿城服务都有大幅上涨,其中,绿城服务几个交易日涨幅快达到60%。
　　与头部玩家股价表现相反的是,随着资本重回理性,上市物业公司估值也陆续出现了回落迹象。2020年上市的物业企业屡次出破发,比如2020年10月新上市的4家物管公司均出现破发,2020年底近30家物业股股价出现下跌,市值表现更是一跌再跌。
　　自上市以来,烨星集团股价累计跌幅达到64.03%,金融街物业也是如此,截止4月29日港股收盘,自上市以来,股价累计跌幅达到35.93%。
　　面对物管股市出现"冰火两重天"现象,物管行业的头部玩家都在力求改变,加速迈入"新战场",统一将目光看向城市公共服务这片蓝海。万科物业在科技转型上迈出了积极一步,更名物业云。事实上,从2013年开始,时任万科总裁的郁亮就先后率队考察阿里、腾讯、小米等企业,逐渐明确了万科应由制造型转向技术型,由销售商转向服务商的目标。
　　2020年底,万物云城市服务子品牌万物云城给自己定了一个"小目标",就是百"城"计划,计划三年内落地100个城市服务项目。
　　从万科物业对科技的追逐,或许也印证了郁亮对于上市传闻的回应:"万科物业只有区别于传统的物业公司,发展成功并得到市场的认可,才考虑上市。"在契合了未来数字化时代发展的趋势下,这确实是有助于提升自身估值的。在目前港股二级市场的物业管理板块上,只有碧桂园服务、恒大物业的市值成功超过了千亿,万科物业未来会在"科技"的包装下成为下一匹千亿市值黑马吗?
　　需要注意的,向数字化转型的大方向,并不是只有万科明确,赛道上的其他玩家同样在积极布局。2020年11月,碧桂园服务推出"新物业"战略,提出了"以人为本,纵横发展;深耕住宅,拓展城市"的纵横发展策略;2020年12月,保利物业在江苏无锡正式对外宣布,持续深耕城市业态和城镇全域,致力成为"大物业生态平台首席运营商"。
　　可以肯定的是,未来头部物业的竞技场势必会要围绕科技、数字等维度展开。
　　虽说目前万科物业截至2020年底,累计在管面积5.6亿平方米,领先市值破千亿的碧桂园服务与恒大物业。但碧桂园服务已在今年4月15日完成了对蓝光嘉宝服务52.83%的股权收购,如果加上蓝光嘉宝服务及苏宁银河物业,今年在管面积保守估计近6亿平方米;而恒大物业也立下了2021年在管面积实现超6亿平方米,净利润超39亿的军令状。
　　显然,头部物业股之间的竞争愈发激烈。但在政策加持下,物管行业正在迎来新一轮红利期,在马太效应明显的行业内,作为头部玩家的万科物业也有望受益于此波红利,但毛利率下滑以及信誉口碑等问题仍会是其需要持续优化的。而万科物业能否借"科技"的力量成为下一匹千亿市值的黑马,我们也将持续关注。